轉(zhuǎn)讓工抵房損失，如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
一、工抵房轉(zhuǎn)讓損失現(xiàn)象
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的復(fù)雜局勢(shì)下，工抵房轉(zhuǎn)讓損失已成為眾多企業(yè)不得不面對(duì)的棘手問題。隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，市場競爭愈發(fā)激烈，開發(fā)商為緩解資金壓力，常以房屋抵付工程款，這便催生了大量工抵房的出現(xiàn)。而在后續(xù)轉(zhuǎn)讓過程中，受市場價(jià)格波動(dòng)、房屋自身?xiàng)l件等因素影響，轉(zhuǎn)讓損失現(xiàn)象屢見不鮮。例如，某建筑企業(yè)收到開發(fā)商用于抵債的房產(chǎn)，起初市場價(jià)值可觀，但由于市場環(huán)境突然變化，在準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓時(shí)，房價(jià)大幅下跌，最終只能以低于成本的價(jià)格出售，導(dǎo)致企業(yè)遭受嚴(yán)重?fù)p失。
對(duì)于企業(yè)而言，正確處理工抵房轉(zhuǎn)讓損失的財(cái)稅問題至關(guān)重要。它不僅直接關(guān)系到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和利潤水平，影響企業(yè)的資金流動(dòng)和償債能力，還涉及到稅務(wù)合規(guī)性，稍有不慎，便可能引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，遭受罰款、滯納金等處罰，損害企業(yè)的聲譽(yù)和信譽(yù)。因此，深入了解并掌握相關(guān)財(cái)稅處理方法，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場波動(dòng)中穩(wěn)健前行的關(guān)鍵。
二、工抵房及轉(zhuǎn)讓損失基礎(chǔ)概念
（一）工抵房定義及形成背景
工抵房，即工程抵押房，是開發(fā)商因資金緊張，將部分未售房產(chǎn)抵押給建筑商、材料商等債權(quán)人，用以抵付工程款或材料款的房屋 。在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中，資金回籠至關(guān)重要，一旦銷售遇冷，開發(fā)商資金鏈斷裂，無法按時(shí)支付工程款，便會(huì)選擇以房抵債這一方式。對(duì)建筑商和材料商而言，他們本期望獲取現(xiàn)金，但在開發(fā)商資金匱乏的情況下，無奈只能接受工抵房。這一現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大、銷售情況不佳時(shí)尤為顯著。
（二）轉(zhuǎn)讓損失的界定
轉(zhuǎn)讓工抵房產(chǎn)生損失，主要是指在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，房屋的售價(jià)低于取得成本。其成本涵蓋開發(fā)商抵債時(shí)約定的價(jià)格，以及獲取房屋過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。例如，某建筑企業(yè)獲得一套抵債房，約定價(jià)格為 100 萬元，同時(shí)繳納了 3 萬元契稅及 1 萬元手續(xù)費(fèi)，其總成本即為 104 萬元。若后期因市場房價(jià)下跌，該企業(yè)以 90 萬元出售此房，那么轉(zhuǎn)讓損失便是 104 - 90 =14 萬元。轉(zhuǎn)讓損失的計(jì)算，需精準(zhǔn)核算各項(xiàng)成本與實(shí)際售價(jià)的差額，這是后續(xù)進(jìn)行財(cái)稅處理的關(guān)鍵依據(jù)。
三、轉(zhuǎn)讓工抵房損失的會(huì)計(jì)處理
（一）會(huì)計(jì)處理原則依據(jù)
工抵房轉(zhuǎn)讓損失的會(huì)計(jì)處理，主要遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 12 號(hào) —— 債務(wù)重組》。該準(zhǔn)則規(guī)定，債務(wù)重組是指在不改變交易對(duì)手方的情況下，經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)定或法院裁定，就清償債務(wù)的時(shí)間、金額或方式等重新達(dá)成協(xié)議的交易 。當(dāng)企業(yè)以工抵房方式收回債權(quán)，而后轉(zhuǎn)讓工抵房出現(xiàn)損失時(shí)，需依據(jù)此準(zhǔn)則進(jìn)行相應(yīng)會(huì)計(jì)處理。在確定工抵房入賬價(jià)值、核算轉(zhuǎn)讓損失等環(huán)節(jié)，都要嚴(yán)格按照準(zhǔn)則要求，確保會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性與可靠性。
（二）會(huì)計(jì)分錄示例
若建筑企業(yè)被欠工程款 100 萬元（含稅），開發(fā)商以一套賬面價(jià)值 80 萬元（公允價(jià)值 90 萬元，均不含稅）的房產(chǎn)抵債，之后建筑企業(yè)以 85 萬元（不含稅）轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。均以公允價(jià)值開具專票，稅率9%。假設(shè)暫不考慮印花稅和契稅。
1.取得抵債房產(chǎn)時(shí)：
借：固定資產(chǎn) 90 萬元
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 8.1萬元
投資收益/營業(yè)外支出-債務(wù)重組損失 1.9萬元
貸：應(yīng)收賬款100 萬元
2.轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)：
（1）轉(zhuǎn)入清理：
借：固定資產(chǎn)清理 90萬元
貸：固定資產(chǎn) 90萬
（2）收到轉(zhuǎn)讓款：
借：銀行存款 92.65萬元
貸：固定資產(chǎn)清理 85萬元
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）7.65萬元
（3）結(jié)轉(zhuǎn)：
借：固定資產(chǎn)清理 5萬元
貸：資產(chǎn)處置損益/營業(yè)外支出 5萬元
四、轉(zhuǎn)讓工抵房損失的稅務(wù)處理
（一）增值稅處理
納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定：依據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅 [2016] 36 號(hào)）附件 1 第四十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天 。對(duì)于工抵房轉(zhuǎn)讓，若企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)一次性收取全部房款，那么收款當(dāng)天即為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；若采取分期收款方式，以書面合同約定的收款日期當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
損失部分對(duì)增值稅計(jì)算的影響：在增值稅計(jì)算中，銷售額通常為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
當(dāng)轉(zhuǎn)讓工抵房出現(xiàn)損失時(shí)，意味著售價(jià)低于成本，但增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)一般仍以實(shí)際售價(jià)為準(zhǔn)。不過，若售價(jià)明顯偏低且無正當(dāng)理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照相關(guān)規(guī)定確定銷售額 。
比如，企業(yè)以明顯低于市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓工抵房，且無法提供合理理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)參考同類房產(chǎn)的市場價(jià)格來重新核定銷售額，進(jìn)而計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額。正常情況下，一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額；適用簡易計(jì)稅方法的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照 5% 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額 。
（二）企業(yè)所得稅處理
損失扣除的條件與規(guī)定：根據(jù)《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》，企業(yè)實(shí)際資產(chǎn)損失，應(yīng)當(dāng)在其實(shí)際發(fā)生且會(huì)計(jì)上已作損失處理的年度申報(bào)扣除 。對(duì)于工抵房抵債與轉(zhuǎn)讓損失，企業(yè)需證明該損失是真實(shí)發(fā)生的，且與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)。例如，企業(yè)要提供工抵房的抵債協(xié)議、轉(zhuǎn)讓合同、付款憑證、房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等資料，以證實(shí)損失的真實(shí)性與合理性。同時(shí)，該損失需符合企業(yè)所得稅法規(guī)定的扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，準(zhǔn)予扣除。
相關(guān)稅務(wù)申報(bào)流程與注意事項(xiàng)：企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅年度匯算清繳申報(bào)時(shí)，工抵房抵債與轉(zhuǎn)讓損失僅需填報(bào)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表《資產(chǎn)損失稅前扣除及納稅調(diào)整明細(xì)表》。企業(yè)務(wù)必留存好相關(guān)資料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)后續(xù)核查。
工抵房業(yè)務(wù)中的損失，可以分為兩個(gè)環(huán)節(jié)的損失：債務(wù)重組損失和轉(zhuǎn)讓損失。在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)需要分別按規(guī)定填報(bào)。
（三）其他稅種影響簡述
土地增值稅：在土地增值稅方面，工抵房轉(zhuǎn)讓損失會(huì)影響增值額的計(jì)算。增值額為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。當(dāng)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生損失，意味著收入減少，若扣除項(xiàng)目不變，增值額會(huì)相應(yīng)降低，從而可能降低土地增值稅的稅負(fù) 。但需注意，土地增值稅的扣除項(xiàng)目需符合相關(guān)規(guī)定，如取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，都要有合法有效的憑證作為支撐。
印花稅：工抵房轉(zhuǎn)讓過程中，買賣雙方需按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，稅率為 0.05% 。損失的發(fā)生對(duì)印花稅的計(jì)算本身并無直接影響，其計(jì)稅依據(jù)為合同所載金額，只要簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，就需按規(guī)定繳納印花稅。例如，轉(zhuǎn)讓合同金額為 80 萬元，那么雙方各自需繳納的印花稅為 80×0.05% = 400 元。
契稅：以房抵債視同房屋買賣，屬于取得經(jīng)濟(jì)利益的清償形式，土地、房屋發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，因此抵債雙方需按照簽訂的合同及所確定的價(jià)格的3%—5%的比例繳納契稅。契稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起十日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在核定的期限內(nèi)繳納稅款。因此，工抵房也需要按規(guī)定繳納契稅。
